Habitação: o Parlamento cercado

Contexto

Outubro de 2026. A Assembleia da República está cercada por dois acampamentos. De um lado estão inquilinos que exigem rendas mais baixas. Do outro, proprietários e construtores que pedem apoios para construir mais. Juntos impõem um ultimato: os deputados não saem sem uma proposta assinada pelos nove partidos. A proposta tem de fechar até 2033 o défice acumulado de cerca de 300 mil casas, em três horizontes: aplicação imediata, OE2027 e até 2030.

O diagnóstico é partilhado.

• Construção: desde 2008 e da troika, o setor perdeu mais de 200 mil empregos. Faltam hoje 80 a 90 mil trabalhadores.
• Ritmo: em 2025 concluíram-se cerca de 30 mil fogos. Com a imigração estável, isso só acompanha a procura nova. A 60 mil fogos por ano, o défice só fecharia em 2037.
• Preços: o preço mediano subiu 19,8% num ano.
• Lei das rendas: está em especialidade, com um acordo escrito PSD-Chega que o PS exige rasgar.

A sessão parte de um briefing enriquecido com três elementos:

• A proposta dos acampamentos: IMI a dobrar até 2030 nos imóveis que não são habitação própria e permanente, com o alojamento local (AL) em discussão.
• Cinco instrumentos em debate público:
  • o Banco de Fomento como banco da construção;
  • garantias do Estado a quem construa a custo acessível;
  • dívida dedicada à habitação;
  • apoios a empresas que se instalem em segundas e terceiras cidades;
  • construção modular como projeto nacional.
• Seis referências internacionais:
  • Viena;
  • Singapura;
  • a CASA47 espanhola;
  • a Action Logement francesa;
  • a construção em fábrica sueca;
  • o Cost Rental irlandês.

Posições iniciais

Momentos de viragem

Dia 1, a unanimidade inesperada. Os nove aceitaram a meta de 2033 e os nove quiseram construção modular, por razões opostas:

• o PCP quer uma empresa pública;
• a IL quer aprovação de tipo;
• o Chega quer casas vendidas a jovens;
• o PAN quer baixo carbono;
• o JPP quer fábricas nas ilhas.

Sete partidos adotaram a renda de custo irlandesa. Ninguém falou das segundas e terceiras cidades até o moderador perguntar.

Dia 2, a garantia e a casa a custo. O PSD aceitou que a garantia pública do PS seja o instrumento do ponto 4 do acordo com o Chega (separar quem não quer pagar de quem não pode). O Chega aceitou que o PS assine os mesmos quatro pontos. O Chega aceitou ainda que a “Casa Portuguesa” tenha uma via de renda de custo em que cada ano de renda conta como entrada para a compra: Singapura e Irlanda na mesma casa. Os nove aceitaram um crédito fiscal, sem imposto novo, às empresas que financiem casas para os trabalhadores nas cidades médias: é a Action Logement sem taxa.

Dia 3, o IMI muda de alvo. O PSD desceu de dois anos para 12 meses de vacância e o Chega aceitou “qualquer dono”, ambos com isenções escritas. O IMI a dobrar deixou de ser sobre “quem não vive na casa” e passou a ser sobre “a casa que ninguém usa”. As casas arrendadas ficaram isentas por unanimidade.

Cenário 1: Acordo provável

Os nove partidos, 230 deputados. O texto final tem 19 medidas e 7 emendas. As principais:

Meta: 45, 60, 75 e 85 mil fogos concluídos entre 2027 e 2030, com o défice fechado até 2033. Pelo menos 40% de reabilitação. Relatório trimestral ao Parlamento.

Aplicação imediata

• Garantia Pública de Arrendamento: é o instrumento dos quatro pontos do acordo, agora assinados pelos nove. Tem dotação própria e começa a pagar até 1 de abril de 2027. Pode prolongar-se até 12 meses para vulneráveis e aplica-se nas ilhas desde o primeiro dia.
• Despejo aos 2 meses: só por má-fé, e só depois de a garantia ser recusada ou esgotada. Se o inquilino se opuser, decide o tribunal em 30 dias, com efeito suspensivo. Nenhum vulnerável sai sem alternativa. Nenhum prazo novo antes de a garantia pagar.
• Rendas antigas: transita a renda, não o contrato. Quem tem mais de 65 anos ou deficiência não sai sem acordo.
• Fim do travão de 2%: dá lugar a contratos de 3 anos nas zonas de pressão, atualizados pelo menor de dois valores (inflação ou salários). A renda inicial é livre, mas um novo contrato na mesma casa nos 12 meses seguintes não pode exceder a renda anterior mais a atualização.
• Cauções: no máximo duas.
• Casas para já: 5.000 fogos públicos devolutos até junho de 2027, dos quais 1.000 para Housing First. O IHRU arrenda casas vagas de privados por acordo voluntário (“Casa Já”).

OE2027

• IMI a dobrar até 2030 sobre imóveis vazios há mais de 12 meses, em zonas de pressão, de qualquer dono.
  • Critério objetivo: sem contrato, sem consumos, sem residência fiscal.
  • Isentos: casas arrendadas, habitação própria, a única segunda casa de quem cá reside, emigrantes, idosos em lar, heranças em partilha e obras.
  • Receita: fica no município; 20% vai para coesão.
• IMI a dobrar no AL das freguesias que a câmara declara em contenção. Fica isenta uma unidade de pessoa singular residente, ou duas se uma for a antiga casa de família.
• IMT agravado de 10%: para quem compra sem residência fiscal e não ocupa nem arrenda em dois anos, e para fundos com mais de 50 fogos. O critério é a residência, nunca a nacionalidade. É reembolsável e caduca em 2030, com avaliação pela UTAO.
• IRS das rendas: 25%, 15% a cinco anos e 10% a dez anos de contrato.
• IVA a 6%: com obra concluída em 24 meses e 20% a renda acessível.
• Deferimento tácito: 60 ou 90 dias.
• Garantia Construir Portugal: 2.000 M€, dos quais 5% para as ilhas. Fundos sem renda contratualizada ficam de fora.
• Lei de Programação: 1.000 M€ por ano no pós-PRR.

Até 2030

• Fatia pública: um quarto dos fogos de 2027-2030, de 20% em 2027 a 30% em 2030, com metas vinculativas e pelo menos metade em propriedade pública ou cooperativa. Conta a renda de custo contratualizada com privados por 30 anos. Se a meta falhar em 2028, sobe para um terço.
• Programa Nacional de Construção Modular: o IHRU é reconvertido numa entidade ao modo da CASA47 e encomenda 30 mil fogos por concurso aberto (2 mil nas ilhas), metade em renda de custo e metade vendidos a custo.
  • O fabrico fica com um consórcio privado e cooperativo, com aprovação de tipo pelo LNEC (Laboratório Nacional de Engenharia Civil), baixo carbono e contratação coletiva.
  • Uma cláusula antiespeculação vale 15 anos.
  • O custo tem de ficar abaixo de 185 mil € por fogo.
  • Pode subir para 40 mil fogos em 2028, com a meta de exportar 15% da produção em 2030.
• Pacto das Cidades Médias: crédito em IRC de 40% (mais 20% nas ilhas) às empresas que financiem casas de renda de custo para os trabalhadores. O contrato não acaba com o emprego e as casas ficam junto a transporte. Abrange 12 cidades, de Braga a Angra do Heroísmo. Junta-se a relocalização de 10 serviços do Estado e 5.000 postos.
• Financiamento sem défice:
  • Fontes: obrigações sociais do Banco de Fomento (750 M€ por ano, pagas pelas rendas de custo), linha da CGD (500 M€ por ano), BEI (1.340 M€), PPP (95 M€ por ano) e receitas consignadas do IMI e do IMT.
  • O corte de 500 M€ em consultorias conta como meta verificada pelo Tribunal de Contas, não como fonte.

Cedências

• PSD: aceita o IMI a dobrar sobre vazios e AL, os contratos de 3 anos, o IMT a 10% e um quarto público.
• Chega: aceita que pessoas singulares paguem se a casa estiver vazia, a necessidade antes dos anos de residência e uma incorporação nacional apenas valorizada.
• PS: aceita o despejo aos 2 meses por má-fé e a renda inicial livre, e troca a sua contribuição sobre o AL pelo IMI a dobrar.
• IL: abstém-se no IMI e no AL, mas assina o texto.
• Esquerda: larga a moratória geral, os tetos às rendas e a contribuição sobre a banca.

Cenário 2: Consenso

Nesta sessão, o consenso não é hipotético: os nove assinaram. A IL abstém-se em duas alíneas, o IMI e o AL.

Duas condições de redação foram incorporadas pelo moderador sem nova votação:

• Despejo (PSD): os 30 dias do tribunal são perentórios.
• Gatilho do terço (IL): pode cumprir-se com renda de custo privada por concurso.

Para cada partido ficou:

• PSD: a oferta no centro, a Garantia Construir Portugal, o IRS decrescente, a encomenda no IHRU sem entidade nova e o custo por fogo sob controlo.
• Chega: a autoria dos quatro pontos e do IMT, a “Casa Portuguesa” com renda que conta para a compra, as duas cauções e o idoso protegido.
• PS: a garantia pública como peça central, a CASA47, um quarto público e a Lei de Programação com número.
• IL: o IRS a 10%, o deferimento tácito, o modular por concurso com meta de exportação, e caducidade e avaliação nos novos impostos.
• Livre: o “Casa Já”, a renda de custo, o gatilho do terço e 20% do IMI para coesão.
• PCP: os contratos anteriores a 1990 protegidos, o tribunal em caso de oposição, a linha da CGD e a contratação coletiva.
• PAN: a Reserva Agrícola e a Reserva Ecológica protegidas, 40% de reabilitação, o Housing First e as cláusulas sobre animais anuladas.
• BE: nenhum despejo antes de a garantia pagar, a metade pública da fatia e os fundos sem renda contratualizada fora da garantia.
• JPP: o Pacto aplicado às ilhas, com quota modular, quota da garantia e o crédito fiscal majorado.

Cenário 3: Impasse

O texto parte-se se a garantia não estiver a pagar a 1 de abril de 2027. Nesse caso, nenhum prazo novo de despejo entra em vigor, o PSD e o Chega ficam sem o despejo célere, e a lei das rendas volta à geometria AD + Chega (151).

Parte-se também se o custo modular passar dos 185 mil € por fogo e as tranches de 2029 e 2030 caírem: a meta regride para cerca de 70 mil fogos por ano e o défice volta a fechar mais perto de 2035.

Ganham: a rua e quem diz que “o sistema não cumpre”. Perdem: o Governo, com datas falhadas e escritas na lei, e quem espera casa.

Leitura política

Três ideias ganharam a sessão.

• A garantia pública de arrendamento separou a proteção de quem não pode pagar da confiança de quem arrenda.
• O IMI sobre a casa que ninguém usa, e não sobre a casa de quem não lá vive, juntou a esquerda, que queria tributar a especulação, e a direita, que recusava tributar o senhorio.
• A casa a custo, arrendada ou comprada, juntou Singapura e a Irlanda e deu a cada lado da sala o seu modelo.

O programa modular foi a surpresa: o único ponto unânime desde a primeira hora, e o que tem potencial para durar além do Pacto. O risco está na execução. Os 85 mil fogos de 2030 estão acima do máximo de 2007, e a sessão falou pouco de mão de obra.

Comparação com o real

Esta sessão é uma simulação com enquadramento ficcional: não há cerco nem ultimato.

São reais:

• a aprovação da revisão do arrendamento na generalidade a 30 de setembro de 2026;
• o acordo escrito PSD-Chega;
• a garantia pública proposta pelo PS;
• a abstenção do PS no OE2027;
• a revogação da contribuição extraordinária sobre o AL em 2024.

Os números vêm das seguintes fontes:

• INE (construção e preços);
• AICCOPN (mão de obra);
• Banco de Portugal e Financial Times (défice de 300 mil casas);
• Autoridade Tributária (IMI);
• Censos 2021 (parque habitacional);
• ALEP (alojamento local).

As referências internacionais vêm de fontes oficiais ou especializadas.

Nota de método. Nesta sessão os agentes foram definidos por perfis próprios desta sessão (linhas vermelhas, tom e eleitorado de cada partido), publicados em agentes.md. Pela primeira vez, o JPP teve agente próprio. Cada partido falou em quatro rondas e numa ratificação; as rondas correram em paralelo, pelo que no Dia 1 nenhum agente conhecia as falas dos outros. As receitas estimadas e os valores propostos pelos agentes não correspondem a decisões reais. A compatibilidade de alguns critérios com o direito europeu (IMT, incorporação nacional) e o regime fiscal das regiões autónomas estão por confirmar.